دبي: مع انخفاض متوسط قيم العقارات السكنية بنسبة 7.4% خلال الأشهر الاثني عشر الماضية، تتوقع شركة "كلاتونز" الرائدة عالمياً في مجال الاستشارات العقارية أن يتباطأ معدل الانخفاض مع اقتراب عام 2017 قبل أن يصل السوق إلى قاعدة مستقرة جديدة في نهاية العام المقبل .

ووفقاً لأحدث تقارير "كلاتونز" حول "آفاق سوق العقارات في دبي لفترة شتاء 2016/2017" فقد تراجعت قيم العقارات بنسبة 2.6% إضافية خلال الربع الثالث من العام لتنخفض بنسبة 26.7% عن الذروة التي شهدها الربع الثالث في عام 2008. ومع توقع استقرار هذه القيم في نهاية عام 2017، يرجّح استمرار ظهور  مقومات وبوادر التحسن من خلال مشاريع البنية التحتية المرتبطة بمعرض "إكسبو العالمي" عام 2020 وغيرها من المشاريع الضخمة.  وستساهم هذه العوامل في تعزيز ورفع معنويات السوق وهو الأمر الذي أثبت أهميته في الحفاظ على مكانة النمو الاقتصادي في الإمارة باعتباره الأكثر إيجابية في المنطقة.

وقال موراي سترانغ، رئيس مكتب "كلاتونز" في دبي: "على الرغم من أن توقعاتنا لعام 2017 تشير إلى بوادر إيجابية ومؤشرات تحسن في السوق، نحن نراقب عن كثب مستوى المعروض من الوحدات السكنية التي سيتم تسليمها إلى السوق. ورغم الإعلان عن ما نحو 34 ألف وحدة سكنية حتى الآن خلال هذا العام، يبدو أن الإعلان عن المشاريع الجديدة سيستمر بوتيرة مطردة بالرغم من الظروف التجارية الحالية الصعبة."

وأضاف: "مع استمرار الظروف الاقتصادية العالمية غير المستقرة، قد تؤدي أي زيادة مفاجئة في المعروض خلال فترة الـ 12 إلى 18 شهراً المقبلة إلى الإخلال بالاستقرار الحالي والتوقّعات الإيجابية التي تشير إلى احتمال وصول السوق إلى الحد الأدنى من الانخفاض إضافة إلى توقع مزيد من الانخفاضات في الأسعار. تقف مستويات العرض والطلب حالياً في وضعية متقاربة، ولكن أي ارتفاع في العرض يمكن أن يخل بسرعة  بهذا التوازن الدقيق."

ويفيد تقرير  "كلاتونز" بأنه على الرغم من  وجود مؤشرات إلى وصول بعض المناطق الرئيسية في السوق إلى أدنى حد من الانخفاض قبل الاستقرار فإن حجم الصفقات لا يزال ضعيفاً ويعكس التوتر العام الذي يسود أجواء السوق فيما يتعلق بالتزامات الشراء، في حين تظل مسألة إمكانية دفع التكاليف معوقاً رئيسياً بشكل عام. وقد تراجع حجم المعاملات الربع الفصلية بنسبة 21% خلال الربع الثالث.  وقد جاء ذلك نتيجة لانخفاض بنسبة 22% في حجم صفقات الشقق، والتي هبطت بنسبة 26% بالمقارنة مع الربع الثالث من 2015. كما انخفض متوسط ​​سعر الفلل في الصفقات بنسبة 28.1% منذ بداية العام لتصل إلى 3.9 مليون درهم.

من جهته، قال فيصل دوراني، رئيس الأبحاث في "كلاتونز": "استمر تراجع سوق الفلل خلال الربع الثالث حيث تراجعت القيم بنسبة 2.6% بعد انكماش بنسبة 2.5? في الربع الثاني، ليصل المعدل السنوي للتغيير إلى -7.8% على الرغم من أن سوق الفلل شهد تبايناً في الأداء خلال الربع الثالث إذ يعود الانخفاض في متوسط الأسعار بشكل رئيسي إلى الأداء الضعيف الذي سجلته الفئة الفاخرة في السوق.

وأضاف: "يرجع ذلك إلى عنصر القدرة على تحمل التكاليف التي لا يزال قائماً إلى جانب تباطؤ معدل توليد وظائف في المناصب التنفيذية رفيعة المستوى. ويواصل هذان العاملان بالإضافة إلى التوتر العام الملحوظ حيال الالتزام بشراء عقارات باهظة الثمن خفض قيم الفلل في جميع المناطق. فقد انخفضت أسعار الفلل على سبيل المثال بما يقرب من 10% على مدى السنوات الثلاث الماضية."

ويظهر تقرير "كلاتونز" انخفاض أسعار الفلل في المناطق الراقية مثل جزيرة النخلة جميرا وفلل هتان في البحيرات بنسبة 11.9% و11.1% على التوالي بينما لم يطرأ أي تغيير على أسعار الفلل ذات الأسعار المنخفضة نسبياً مثل "غرين كوميونيتي" و"جميرا فيليدج" خلال الربع الثالث. أما الفلل في المناطق من الفئة المتوسطة مثل "إيمارتس ليفينغ" و"المرابع العربية" و"فيكتوري هايتس" فسجلت زيادة طفيفة بنسبة 0.1 % في الأسعار.

وبالنسبة لسوق الإيجار فقد أظهر تقرير "كلاتونز" أنه وبعد الهبوط الحاد بنسبة 4.4% في متوسط  الإيجارات في مناطق التملك الحر في المدينة خلال الربع الثاني، والذي شكّل أقوى انخفاض في غضون خمس سنوات، تضاءل معدل الانخفاض إلى -1.5% خلال الربع الثالث وقد أدى التغير الأخير إلى خفض متوسط الإيجارات بنسبة 8% مقارنة مع الفترة نفسها من العام الماضي.

وتابع دوراني: " ولكن من ناحية إيجابية ظلت إيجارات الشقق دون تغيير خلال الربع الثالث في جميع مناطق الإيجار الرئيسية التي نرصدها مما قد يشير إلى أن هذه الفئة من سوق العقارات قد بدأت بالاستقرار نسبياً. وقد انخفضت إيجارات الفلل على أساس سنوي بنسبة 9.4%، في حين تراجعت إيجارات الشقق بنسبة 5.8% مقارنة مع نفس الفترة من العام الماضي.

وكما شهدنا في سوق المبيعات، كانت الفئات الفاخرة من سوق الفلل في مناطق مثل نخلة جميرا وجزر الجميرا والبحيرات الأكثر تأثراً حيث شهدت أكبر تراجعات في الإيجارات على مدى فترة ال 12 شهراً الماضية. "

عموماً، لا تزال توقعاتنا كما هي ودون أي تغيير ولا زلنا نعتقد أن قيم العقارات السكنية والإيجارات ستنهي العام مع انخفاض بنسبة 10% مقارنة بهذه الفترة من العام الماضي، مع عدم توقع أي بوادر للاستقرار حتى فترة الخريف المقبل على أقرب تقدير. كما أن التغيير في القيادة الأمريكية قد يجلب بعض المفاجآت ولكننا نراقب هذه المسألة عن كثب .

سوق المكاتب

من المتوقع أن تستمر حالة الاستقرار التي تشهدها أسواق المكاتب في المدينة حيث أدى نقص المعروض في أكثر المناطق استقطاباً للمستأجرين  مثل مركز دبي المالي العالمي ومدينة دبي للإنترنت ومدينة دبي للإعلام، إلى جانب ازدهار الاقتصاد المحلي نسبياً إلى بقاء الإيجارات ثابتة كما توقعت "كلاتونز".

بينما أظهر سوق المكاتب في دبي قدراً أكبر  من المرونة مقارنة بمواقع إقليمية أخرى في مواجهة الظروف الاقتصادية العالمية المتذبذبة، كان مستوى الطلب في السوق أقل بالمقارنة مع هذا الوقت من العام الماضي. وقد بدأ نشاط دمج المساحات المكتبية في القطاع المالي والمصرفي بالإضافة إلى قطاع النفط والغاز  والذي بدأ قبل نحو 18 شهراً، بالتراجع الآن بينما يظل المستأجرون في القطاعات الدوائية والقانونية والتقنية الأكثر نشاطاً في السوق، ولا نزال نشهد نشاطات توسع أيضاً من قبل هؤلاء المستأجرين.

وعلق دوراني: "على الرغم من الظروف الاقتصادية الراكدة نوعاً ما، كان سوق المكاتب في دبي هو الأكثر مرونة في المنطقة، وذلك نظراً لجاذبيته لدى المستأجرين الدوليين والثقة القوية بقدرة الاقتصاد المحلي على التخلص من أي آثار هامشية للتوقعات العالمية غير المستقرة. وينعكس ذلك في قيام بعض الشركات العالمية مثل هواوي وماستركارد بتنفيذ خطط لتطوير مساحات مصممة حسب الطلب في مناطق المكاتب الأكثر جاذبية مثل مدينة دبي للإنترنت."

ولاحظت "كلاتونز" عدة حالات حيث قام عدد من الشركات الدولية عبر قطاعات متعددة بتأخير خطط التوسع حتى 2017/2018 وتمديد عقود الإيجار الحالية لفترة قصيرة. ومن الجدير بالذكر أن توجه "الانتظار والترقب" الذي تنتهجه الشركات الدولية هو نتيجة للمخاوف حول أوضاع الاقتصاد العالمي ولا يرتبط بالظروف الاقتصادية المحلية التي لا تزال قوية نسبياً.

واختتم دوراني: "خلال  الربع الثالث، لم تسجل الإيجارات في جميع مناطق الإيجار الرئيسية التي نراقبها والتي يبلغ عددها 22 سوقاً أي تغيير يذكر  ويظل متوسط ​​إيجارات المكاتب في دبي أقل بنسبة 50% مقارنة بالذروة التي سجلها عام 2008. وبالنسبة لفترة 6 إلى 12 شهراً المقبلة، نتوقع أن يرتفع الحد الأعلى للإيجارات في مناطق الإيجار الرئيسية مثل مركز دبي المالي العالمي أو تيكوم بنسبة 3% إلى 5%، ولكن في المناطق الأخرى في المدينة، يرجح أن تظل الإيجارات ثابتة بينما نمر في ظروف عالمية صعبة.

© Press Release 2016